'İmar barışında dürüstlük ve teknik destek şart'

3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı imar kanununun geçici 16. maddesi uyarınca vatandaşlarımızın devletle ihtilaflı durumunu ortadan kaldırmak, imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırma amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca yürütülen imar barışı çalışmaları kapsamında İmar Barışı başvuruları 08 Haziran 2018 tarihi itibari ile e-devlet sistemi üzerinden başlamıştı, başvurular devam ediyor. İmar barışına başvuru için ilk açıklanan son başvuru süresi 31 Ekim idi. O sürenin dolmasına saatler kala uzatıma gidildi. Şayet yine bir uzatma olmazsa 31 Aralık 2018’de başvuru süresi dolacak.

İmar Barışı’nı Salih Işık ile konuştuk

İmar barışını Gebze’deki Işık Grup Mimarlık’ın kurucusu Mimar Salih Işık ile görüştük. Işık aynı zamanda Kocaeli Büyükşehir ve Gebze Belediyeleri meclis üyesi. Bir dönem Mimarlar Odası Gebze Temsilciliği başkanlığı da yaptı. Firmanın diğer ortağı İnşaat Yüksek Mühendisi Aydın Işık. Firma imar barışına dair yapı kayıt belgesi oluşturulması, röleve, kat mülkiyeti projesi hazırlanması ve tüm teknik konularda 20 yıllık tecrübeli ve uzman ekibiyle hizmet veriyor.

İmar barışı vatandaşa ne gibi kolaylıklar, faydalar getiriyor?

Binayı kayıtlı hale getiriyorsun. Şayet binanın tutanağı, para cezası, adli ve hukuki olarak cezaları veya devam eden davaların varsa yapı kayıt sistemini aldıktan sonra bunların hepsi düşüyor. Varsa borçları siliniyor.

Diğer bir nokta; bugüne kadar arsaların hisse toplamı varken yaşanan olumsuzluklar gideriliyor. Kat mülkiyeti olduğu zaman bina iskan formatında krediye uygun, başlı başına bağımsız bölüm listesini gösteren, örneğin ‘Üçüncü kat altı no’lu daire benim’ diyebileceğin formata girmiş oluyor. Yani kat mülkiyeti ile her daire ve hak sahibinin kendisine ait bir tapu senedi olacak…

Arsadan hisse ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

… Bu şekilde yeri geldiği zaman dairesini satışa çıkartabildiği gibi kredi alabilecek, dairesini ve teminat olarak gösterebilecek. Arsadan hisse ile kat mülkiyeti arasındaki fark şudur: Birisi toprak hissesi öteki bağımsız mülkiyet tapusudur.

Bu konu ama bir sektör haline geldi. Ama içinde yer aldığınız sektör için geçici süreyle dahi olsa iş konusu oldu. Sektörünüz konuya ne kadar vakıf? Başvuruda bulunacak kişi sektörünüzün desteğini aradığında nelere dikkat etmeli?

Yapılan işin, işlemin güvenilir olması için mutlaka imza yetkisi olan bir arkadaşımız olmasına ihtiyaç var. Özellikle kat mülkiyeti yapılması için mimarın imzasına ihtiyaç vardır. Doğal olarak sektörde farklı mesleklerden, bize yakın mesleklerden arkadaşlarımız vardır. Ama doğru olan şudur: Bu işin altına imzasını atacak olan kişi ve bununla birlikte mesleğinin tecrübesinde olan kişilere güvenmekte fayda var.

İmza yetkisi kimlere veriliyor?

Kat mülkiyeti imza yetkisi sadece ve sadece mimarlardadır.

Öyleyse Devlet imza yetkisi olmayan kişilerin bu işe el atmasına nasıl göz yumuyor?

Devlet burada, ‘Görmedim’

Mimar olup da imza yetkisi olmayan var mı?

Var… İmza yetkisi alabilmek için Türk Mimar Mühendis Odaları Birliği – TMMOB çatısındaki Mimarlar Odası Bir mimarın mutlaka odaya kayıtlı olması ve odadan sicil numarası alması gerekiyor. Sicil numarası aldığı zaman herhangi bir ilgili belediyeye, valiliğe proje yapabilir anlamına geliyor. Çünkü büro tescil belgesi denilen belgeyi almadan proje yapmak doğru değildir. Bunu Tabipler Odası’na üye olmayan bir doktor gibi düşünün.

Mimara imza yetkisini hangi kurum verir?

İmza yetkisini Mimarlar Odası verir. Az evvel sözünü ettiğim, oda tarafından verilen büro tescil belgesi, mimarlık faaliyeti yapabilir anlamında bir belgedir. O tescil belgesiyle imza yetkisini alabiliyorsunuz. Ve Türkiye’nin her yerinde, sicil kurumlarına üye olmak kaydıyla imza yetkisini kullanabilirsiniz.

Bu sistemde çok tartışılan konulardan biri, vatandaş beyanı. Değerlendirir misiniz?

Devlet yapı kayıt sistemi içerisinde vatandaşın beyanını esas kabul ediyor. Bu şu anlama geliyor, şöyle bir risk taşıyor. Sisteme, ‘Benim bir boş arazim var. Ben alelacele bu eski binayı yapmışım. Göstereyim’ anlamında bir takım insanlar fırsatçılık yapıp, olmayan binaya, bina yapmış gibi bir takım girişimlerde bulunuyor. Bu hem insancıl bakımdan hem de etik ve ahlaken doğru bir yaklaşım değil.

Yani devlet eğer burada vatandaşın beyanını kabul ediyorsa vatandaş da beyanında dürüst davranmak zorunda.

Bir diğer önemli handikap; vatandaş TC kimliği ve e-devlet şifresiyle girip yapı kayıt belgesini edinecek ama mutlaka bir mimarlık hizmeti, teknik destek almak zorunda. Çünkü enini boyunu hesaplarken, çıkmaları varken, toplam inşaat alanını çıkarırken çok dikkatli olunmalı. Ya da binanın sağa sola arkaya ya da öne taşması var mı yok mu? Bir teknik adam tarafından incelenip onun kontrolünde beyan verilmesi daha sağlıklı olacaktır. Çünkü vatandaşın bunu göremediği veya beyanın eksik verilmesi durumunda Devlet bu sefer beyanın eksik verildiği gerekçesiyle beyanı kabul etmeyebilir. Yatırmış olduğu para da Devlet’e irat kabul edilebilir. O bakımdan mutlaka teknik adamdan destek alınmasında fayda var.

Bir süre önce Dilovası Belediyesi’nden kurumsal kimlikle yazılı açıklama istedik. Bu süreçteki başvuruları ve kaçak yapılaşmayı sorduk. Özetle, “Elimiz kolumuz bağlı” yanıtı aldık?

Dilovası Belediyesi’nin o açıklamasındaki gerekçesinde, haklılık payı var. İmar barışı uygulamasında belediyeler ile valiliklerin çevre şehircilik bölümleri devre dışı bırakıldı. Vatandaş beyan sistemiyle sisteme girip beyan veriyor. Burada belediyelerin hepsi devre dışı bırakıldı. Doğru mu, değil. Çünkü yapımı devam eden işler olduğu gibi gerçekten eski tarihte yapılmış ama aykırılıkları olan binalar var. Hala şantiye elektriği kullanan ya da farklı durumlarda ama onayı olan binalar var. Bu aşamada mutlaka belediye tarafından en azından bir “olur” verilmesi şartı alınmalıydı.O binalar belediyeler tarafından da kayıt altına alınmalıydı. Bizlerin marifetiyle kat mülkiyeti ve binanın tapuyu edinmesi yetmez. Tapunun bir fotokopisi de mutlaka belediyede olmalı. Günü geldiğinde o binalarla alakalı bir idrak olduğunda her zaman tapuya gitmek işi biraz ağırlaştıracak, zorlaştıracaktır. Çünkü bazen bizler bir işçilik yaptığımızda mutlaka tapuya ya da belediyeye gidiyoruz. Fen işleri, imar, planlama olan bir yerde bu gibi önemli bir kanunda belediyeyi devre dışı bırakmak çok yanlış.

Söylediğiniz çok bilinen, çok kabul gören bir şey aslında. Peki, Devlet/Hükümet bunu gör(e)medi mi. Belediyeleri niye devre dışı bıraktı?

Çünkü burada edinilen geliri Hazine kendi içinde, kentsel dönüşümde değerlendirmek kullanmak üzere alıyor sözde. Hâlbuki bu şehirleşmenin acı faturasını ilgili belediyeler çekiyor. Yani ilgili belediyelerin de bu pastadan pay almaları gerekiyordu. Ve en önemlisi arşivleme noktasında belediyelerin burada yer alması gerekiyordu. Eksik çıkan ayaklarından birisi de bu.

Bu sebepten ötürü Dilovası Belediyesi’nin o açıklaması doğru. Bir yeri vatandaş olarak beyan ederken hiçbir şekilde belediyeye bir şey sormuyoruz. Belediyeye tek sorulan, emlak vergisi ücreti. Belediye başka da, hiçbir şekilde bu olayın hiçbir tarafında yok. O yüzden o belediyenin sınırlarından kaç kişi başvurdu, kimler yararlandı anlamındaki bir veri belediyede oluşmadı. O bakımdan doğru söylüyorlar.

‘Eksik ayaklardan biri de belediye’ dediniz. Yani ‘biri de’ derken, diğer eksik ayak ne?

Burada dikkat edilmesi gereken noktalardan birisi de şu. İmar barışı çıkarken bir ayağı da eksik doğdu. Sadece vatandaşın beyanıyla kabul edip daha sonra da mimarın kat mülkiyeti projesiyle son bulan bir noktada değerlendirmek doğru değil. Mevcut binaları eğer olduğu gibi kabul ediyorsak, deprem denilen acı gerçeği göz ardı ediyoruz demektir, halbuki göz ardı edilmemeli.

Çünkü zaten eski binaların rehabiliteye ihtiyacı vardı. Mutlaka bir mühendislik gözüyle irdelenmesi, sağlamlık ve depremsellik yönünden ele alınması gerekliydi. Bu noktada yetkili, uzman inşaat mühendislerinden de binaların sağlamlık raporu en azından tespit, gözlem, deneysel olarak ele alınmalıydı. Konu sadece mimarlara kat mülkiyeti hakkı verilmesi, vatandaşın beyanıyla onaya kalmaması idi. O yüzden inşaat mühendislerinin bu noktada devre dışı olması doğru değil.

Bu söylediğiniz de çok kabul edilir bir ayrıntı. Devlet/Hükümet bunu da mı gör(e)müyor?

Çünkü bu olayda Devlet biraz ekonomik düşünüyor. Çünkü inşaat mühendislerinin çürük binalara rapor vermeyeceğini biliyoruz. Binaların da sağlamlaştırılması noktasında yaptırımları olacağına da biliyoruz. Bu maliyet profilinden ötürü başvuru anlamında sıkıntı olmaması için inşaat mühendislerinin devre dışı bırakılması doğru değildir.

İlave olarak…

İmar barışı hatalarıyla günahlarıyla yürürlükte. Artıları eksileri mutlaka var. Vatandaş mutlaka beyanlarını doğru verip mutlakta teknik bir adamdan destek almadan kendi başına iş yapmamalıdır.

İmar barışı neye yarıyor

İmara aykırı, ruhsatsız, kaçak yapılar, konutlar, işyerleri ve oteller imar barışıyla yasal hale geliyor.

Vatandaşı ne bekliyor

“Devletin vatandaş ile barışması” diye de adlandırılan imar barışına başvuruda bulunacak olanları iki aşamalı bir işlem bekliyor.

Birinci aşama: Yapı kayıt sistemi

Birinci aşama yapı kayıt sistemi. Bu sistem binanın mevcut durumunun tescil ve beyan edilmesidir. Yapı kayıt sistemiyle binanın elektrik, su, doğalgaz gibi problemleri varsa, o problemleri aşmak adına; bundan sonra abonelikleri edinmesini sağlıyor. Ya da binada işyeri varsa ve işletme açma ruhsatı edinemiyorsa bu ruhsatın edinilmesinin önünü açıyor.

İkinci aşama

Yapı kayıt sisteminde onayın alınmasının ardından ikinci aşamada kat mülkiyeti diye tanımlanan tapu edinme var. Bu da ilgili kişinin tapu dairesinden tapu edinmesini sağlıyor.

Bilinmesi gerekenler

Öncelikli olarak binada daire sayısı kaç olursa olsun o binada tüm daireler adına başvuruda bulunma zorunluluğu var. Yani daire sahiplerinden biri dahi başvuruda bulunmazsa, diğer daire sahipleri istese de başvuruda bulunamıyor, tapu edinemiyor. Arsa üzerinde hissesi olan herkesin muvaffakiyeti aranıyor.

Öte yandan yapı kayıt sistemi başvurusunda çok daireli bir binadan bir kişinin dahi başvurması yeterli ama harç ödenirken dairelerin tamamı harcı ödemek zorunda.

Yapı kayıt sistemi için başvuru bu yılın son gününe kadar yapılmak zorunda. Kat mülkiyeti yapılanması / tapu başvurusu için süre ise günümüz itibariyle açık. Devlet önümüzdeki süreçte bu başvuru için de bir takvim açıklayabilir.

Daire başı maliyet…

Altı daireli… Her bir dairesi 100 metrekarenin olduğu, arsa emlak bedeli de 150 – 200 TL’yi geçmeyen bir binayı var saydığımızda..

Her bir daire için geçerli olmak kaydıyla

İlk aşamada yapı kayıt sisteminin edinilmesi için peşin ödenmesi gereken meblağ 3 bin 500 – 4 bin lira arasında.

İkinci aşamada kat mülkiyeti başvurusunda da aynı miktarda bir meblağ ödenecek. Şöyle ki..

Sisteme başvurunun ardından bir mimar projeleri çizecek. Binaya gelip o binanın rölevesini alacak. Bu proje çiziminde komşu yerine veya yola tecavüz olmaması gibi kıstaslar aranacak. Binanın böyle sorunları yoksa ve harita mühendisi tarafından binanın koordinatlarının alınmasının ardından dosya halinde tapu dairesine verilecek. Tam bu aşamada yapı kayıt sistemine başvuruda ödenen harcın aynısı tekrar ödenecek.

Mühendislik aşamasında daire başı ödenecek bedel, 1000 TL.

Yine daire başı harita işlem bedeli, 2 bin 500 TL.

Tapuya başvuruda döner sermaye bedeli olarak ödenecek miktar, 865 TL.

Kat mülkiyetinde, vergi dairesine daire başına ödenecek bedel, 235 TL.

Her bir daire için yaptırılması zorunlu, Doğal Afet Sigortası kısaca DASK bedeli daire başı 200 – 250 TL.

İdarecilerin, “Çok basit” diye tanımladığı vakada örnek verdiğimiz bir binada bir dairenin tapu maliyeti 10 – 12/13 bin lira aralığında…